Warszawskie wspólnoty pod presją kosztów. Remonty coraz trudniejsze do sfinansowania

Coraz więcej wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych w Warszawie staje przed wyborem, którego jeszcze kilka lat temu wielu lokatorów nie brało pod uwagę: albo droższy fundusz remontowy, albo kredyt na prace w budynku. Skala wzrostu kosztów jest duża - według Sekocenbudu między pierwszym kwartałem 2020 r. a pierwszym kwartałem 2026 r. koszty budowy budynków wielorodzinnych wzrosły o 56 proc.

W praktyce oznacza to, że odkładany remont przestaje być wygodnym planem na później. W Warszawie problem jest szczególnie widoczny, bo miasto należy do najdroższych rynków, jeśli chodzi o ciepło sieciowe i usługi remontowe, a część mieszkańców zwyczajnie nie akceptuje kolejnych podwyżek opłat.

Inflacja, która weszła do budynków

Andrzej Prajsnar z RynekPierwotny.pl ocenia, że dla wielu wspólnot duże remonty mogą być dziś poza zasięgiem bez sięgnięcia po kredyt. W jego opinii część mniejszych spółdzielni i wspólnot znalazła się już w sytuacji, w której przeprowadzenie większych prac staje się po prostu niemożliwe.

„Dla wielu z nich duże remonty mogą być już nie do zrealizowania bez dużego kredytu. Dla części wspólnot i małych spółdzielni – remonty stały się w ogóle nieosiągalne”

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Ekspert podkreśla też, że pierwszą połowę obecnej dekady w polskiej mieszkaniówce najlepiej opisuje inflacja. Jej skutki nie kończą się na sklepowych cenach - coraz mocniej widać je w rachunkach za utrzymanie budynków i w decyzjach zarządów wspólnot, które muszą liczyć każdy grosz.

Rosną nie tylko remonty, ale też ogrzewanie

Z danych przytoczonych przez źródło wynika, że skala podwyżek obejmuje kilka obszarów jednocześnie. Koszty budowy domów jednorodzinnych wzrosły o 59 proc., a ceny ciepła sieciowego w latach 2020-2025 poszły w górę aż o 82 proc.. To połączenie wyższych cen robocizny, materiałów i energii uderza w budżety mieszkańców z kilku stron naraz.

Wzrost widać także w opłatach miesięcznych. Według GUS średnia zaliczka we wspólnotach mieszkaniowych na zarząd, utrzymanie budynku i fundusz remontowy wzrosła z 2,94 zł za metr kwadratowy w 2018 roku do 4,38 zł w 2024 roku. W spółdzielniach przeciętna opłata eksploatacyjna zwiększyła się z 3,39 zł do 5,52 zł za metr kwadratowy w tym samym okresie.

Jednocześnie wynagrodzenia nie nadążają na tyle, by całkowicie zneutralizować ten wzrost. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w latach 2020-2025 o 65 proc., ale - jak wskazuje Prajsnar - wspólnoty nie mogą bez końca podnosić stawek, bo natrafiają na opór lokatorów, a każda kolejna podwyżka zwiększa ryzyko zaległości.

Zadłużenie mieszkańców ogranicza pole manewru

Problem nie jest teoretyczny. Pod koniec 2024 roku zaległości wobec administracji budynku miało 25 proc. lokali w spółdzielniach mieszkaniowych oraz 15 proc. mieszkań we wspólnotach - wynika z danych GUS. To oznacza, że przy każdej kolejnej podwyżce część mieszkańców jeszcze trudniej reguluje należności, a pozostali mają coraz mniejsze możliwości, by sami sfinansować duży remont.

Do tego dochodzi jeszcze jeden efekt uboczny wcześniejszych decyzji ekonomicznych. Spółdzielnie i wspólnoty, które zaciągnęły kredyty na termomodernizację lub wymianę wind, mocno odczuły wzrost stóp procentowych NBP w 2022 roku. Wyższe raty w połączeniu z rosnącymi kosztami utrzymania budynków jeszcze bardziej skomplikowały planowanie kolejnych inwestycji.

Podobną ocenę sytuacji przedstawia Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl. Zwraca uwagę, że koszty energii i usług są dla właścicieli mieszkań jednymi z najtrudniejszych do ograniczenia, podczas gdy wydatki administracyjne można jeszcze w pewnym stopniu negocjować z zarządcą. W przypadku ciepła i prac remontowych pole manewru jest znacznie mniejsze.

Warszawa szczególnie mocno odczuwa presję

W stolicy sytuację komplikuje fakt, że warszawska sieć ciepłownicza należy do najdroższych w kraju. Mieszkańcy płacą więc więcej już samych rachunków za ogrzewanie, zanim w ogóle pojawi się temat modernizacji budynku czy wymiany instalacji. To zwiększa nacisk na domowe budżety i zmniejsza akceptację dla podwyżek funduszu remontowego.

Najtrudniej jest w blokach z lat 70. i 80., które nie przeszły jeszcze termomodernizacji. Najwięcej takich budynków znajduje się na Pradze-Południe, we Włochach i w Ursusie. Właśnie tam zarządy wspólnot najczęściej muszą wybierać między podniesieniem opłat, kredytem a odłożeniem prac na później, co w dłuższej perspektywie zwykle tylko zwiększa finalny koszt remontu.

Co mogą zrobić mieszkańcy

Osoby mieszkające w blokach i kamienicach powinny sprawdzić, w jakiej kondycji jest fundusz remontowy ich wspólnoty lub spółdzielni. Mieszkańcy mają prawo wystąpić o szczegółową kalkulację wpłat i wydatków, by ocenić, czy obecne stawki wystarczą na najbliższe lata.

• warto przeanalizować saldo funduszu remontowego;
• trzeba poprosić o historię wykonanych remontów;
• dobrze uczestniczyć w zebraniach, na których ustalane są stawki i kolejność inwestycji;
• przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego należy sprawdzić stan funduszu i planowane prace;
• niska stawka przy braku remontów może oznaczać przyszłą podwyżkę albo jednorazową dopłatę.

To szczególnie ważne przy zakupie lokalu z rynku wtórnego. Informacja o saldzie funduszu remontowego i historii inwestycji jest równie istotna jak sam stan techniczny mieszkania. Z kolei aktywność na zebraniach może zdecydować o tym, czy remont zostanie pokryty z bieżących wpłat, czy wymusi kredyt i wyższe raty w kolejnych latach.

Temat ma znaczenie dla lokalnej społeczności, bo dotyczy tysięcy warszawskich budynków i bezpośrednio wpływa na wysokość comiesięcznych opłat, komfort życia oraz tempo niezbędnych modernizacji. Wspólnoty i spółdzielnie, które dziś odkładają decyzje, jutro mogą zapłacić znacznie więcej.

Wnioski są jasne: w obecnych warunkach duży remont w wielu warszawskich blokach przestał być prostą sprawą organizacyjną, a stał się poważnym wyzwaniem finansowym. Im dłużej budynek czeka, tym wyższy może być koszt potrzebnych prac - a wybór między podwyżką opłat, kredytem i odroczeniem inwestycji będzie coraz trudniejszy.

Informacje przekazał GUS oraz Sekocenbud, z komentarzami Andrzeja Prajsnara i Marka Wielgo.