Miliony w blokach z wielkiej płyty: katastrofa czy spokojna starość? Sprawdziliśmy fakty

Czerwiec tego roku przyniósł dramatyczne obrazy z warszawskiego Ursynowa – 44 rodziny musiały natychmiast opuścić swoje mieszkania po tym, jak ściany budynku odsunęły się od podłóg, a Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego nakazał wyłączenie obiektu z użytkowania i odcięcie gazu. To jeden z najbardziej spektakularnych przypadków ostatnich miesięcy, który postawił pod znakiem zapytania bezpieczeństwo tysięcy podobnych konstrukcji w całej Polsce. Czy grozi nam fala wyburzeń, a mieszkańcy wielkiej płyty staną się bezdomni z dnia na dzień? Sprawdziliśmy, co naprawdę mówią eksperci i gdzie już doszło do likwidacji bloków.

Gdzie w Polsce już wyburzano bloki z wielkiej płyty?

Przypadek ursynowski ciągnął się latami. Mieszkańcy zgłaszali postępujące pęknięcia ścian już od 2009 roku, a stan budynku systematycznie się pogarszał, aż spółdzielnia otrzymała nakaz zabezpieczenia obiektu i uniemożliwienia wejścia do środka. Na razie to wyłączenie z użytkowania, ale skala uszkodzeń – rozwarstwienia konstrukcji, odsunięte od podłóg ściany – stawia pod znakiem zapytania dalsze losy budynku. To nie jedyny taki przypadek w kraju.

Znacznie dalej posunięta jest sprawa w Kielcach, gdzie po serii ekspertyz technicznych, które wykazały zaawansowaną korozję łączeń między płytami, władze miasta zdecydowały o wyburzeniu dziesięciopiętrowego bloku socjalnego z końca lat 70. przy ulicy Młodej. Budynek od lat stał nieużytkowany, a miasto ogłosiło już konkurs architektoniczny na nowe osiedle komunalne w tym miejscu, wartę ponad 42 mln zł. Rozbiórka ma ruszyć jeszcze w tym roku.

Historycznie najbardziej znany przypadek to Gdańsk – po wybuchu gazu spowodowanym przez jednego z lokatorów, dziesięciopiętrowy wieżowiec z wielkiej płyty częściowo się zawalił, a w katastrofie zginęły 22 osoby. Ocalałą część budynku wyburzono następnego dnia. Eksperci podkreślają jednak, że była to awaria instalacji, a nie przykład naturalnego „starzenia się” konstrukcji. Dodają, że budynki z wielkiej płyty charakteryzuje duże przesztywnienie, dzięki któremu nawet uszkodzenie części połączeń zwykle nie zagraża stabilności całości.

Co naprawdę mówią eksperci o trwałości wielkiej płyty?

Wbrew powszechnemu przekonaniu, że wielka płyta ma swój termin ważności, który nieuchronnie się kończy, inżynierowie zajmujący się tym typem budownictwa oceniają sprawę znacznie spokojniej. Pierwotnie zakładano żywotność takich konstrukcji na 50-70 lat, ale dziś eksperci są zgodni, że realna trwałość może sięgać nawet 100-120 lat, pod warunkiem regularnych przeglądów i modernizacji.

Wielka płyta ma swoje problemy, ale się nie zawali.

inż. Zbigniew Dzierżewicz, współautor książki „Systemy budownictwa wielkopłytowego w Polsce w latach 1970-1985”

Dzierżewicz opisuje przypadek z Górnego Śląska, gdzie z powodu szkód górniczych trzeba było rozebrać pięciokondygnacyjny budynek. Po odkryciu wszystkich złączy okazało się, że są one w lepszym stanie, niż ktokolwiek się spodziewał. Masowe burzenie bloków z PRL-u eksperci rynku nieruchomości określają dziś jako mało prawdopodobne, choć nie da się go całkowicie wykluczyć w pojedynczych, najgorzej utrzymanych przypadkach. O tym, czy konkretny budynek doczeka drugiej młodości, czy będzie wymagał radykalnych decyzji, przesądza przede wszystkim jakość połączeń prefabrykatów, stan betonu oraz – co najważniejsze – regularność przeglądów i remontów finansowanych przez wspólnoty i spółdzielnie. Co ciekawe, część ekspertów zwraca uwagę, że solidnie wykonana wielka płyta bywa trwalsza niż niektóre współczesne budynki deweloperskie, w których problemy z izolacją czy wilgocią pojawiają się już po kilkunastu latach użytkowania.

Ilu Polaków naprawdę mieszka w blokach z wielkiej płyty?

W mediach od miesięcy powtarza się liczba 12 milionów Polaków mieszkających w blokach z wielkiej płyty – to niemal co trzeci mieszkaniec kraju. Świeża analiza ekspertów portalu RynekPierwotny.pl podważa jednak tę liczbę jako matematycznie zawyżoną. Przyjęcie 12 milionów mieszkańców przy szacowanych czterech milionach mieszkań oznaczałoby średnio trzy osoby na lokal, co nie zgadza się z danymi ze spisu powszechnego GUS z 2021 roku.

Bardziej wiarygodne wyliczenia, oparte na pracach dr hab. inż. Anny Ostańskiej, wskazują na około 3,9 mln mieszkań w budynkach z prefabrykatów betonowych, z czego 2,6 mln to lokale w klasycznej wielkiej płycie, a 1,3 mln w budynkach wielkoblokowych. Przy typowej wielkości gospodarstwa domowego w takich blokach realna liczba mieszkańców jest więc niższa niż powszechnie cytowane 12 milionów – i bliższa szacunkom mówiącym o mniej więcej 10 milionach osób. Dla porównania, to wciąż więcej niż populacja wielu europejskich krajów.

Dlaczego temat jest ważny dla lokalnej społeczności? Ponieważ dziesiątki tysięcy osób w naszym mieście i okolicach mieszka właśnie w blokach z wielkiej płyty. Od ich stanu technicznego zależy nie tylko bezpieczeństwo, ale też wartość nieruchomości i koszty utrzymania. Decyzje spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych o remontach, dociepleniach czy wzmocnieniach konstrukcyjnych mają bezpośredni wpływ na codzienne życie mieszkańców. Brak regularnych przeglądów może doprowadzić do sytuacji jak na Ursynowie – nagłego nakazu opuszczenia lokalu.

Co robić, by nie powtórzyć ursynowskiego scenariusza?

Mieszkaniec bloku z wielkiej płyty powinien przede wszystkim sprawdzić w swojej wspólnocie lub spółdzielni, kiedy ostatni raz przeprowadzono kompleksowy przegląd stanu technicznego budynku oraz jakie wnioski z niego wynikły. To właśnie te dokumenty, a nie sam wiek budynku, realnie przesądzają o jego przyszłości. Widoczne z zewnątrz pęknięcia ścian, odspajający się tynk elewacyjny czy zacieki na stropach to sygnały do zgłoszenia zarządcy, a nie powód do paniki – jak pokazuje przykład ze Śląska, nawet uszkodzone połączenia często okazują się w lepszym stanie, niż sugeruje pierwsze wrażenie.

Osoba kupująca mieszkanie w bloku z wielkiej płyty powinna zapytać sprzedającego i zarządcę o przeprowadzone dotąd modernizacje – docieplenie, wymianę instalacji, wzmocnienia konstrukcyjne – zamiast kierować się wyłącznie rokiem budowy widocznym w księdze wieczystej. Rok powstania budynku mówi dziś znacznie mniej o jego realnym stanie technicznym niż historia jego utrzymania w ostatnich dekadach. Inwestycje w termomodernizację i naprawy połączeń mogą przedłużyć żywotność bloku o kolejne dziesięciolecia.

Źródłem informacji są dane Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, analizy portalu RynekPierwotny.pl oraz opinie ekspertów cytowanych w artykule.