Kupujesz mieszkanie dziecku w Warszawie? Jeden błąd i stracisz ulgę podatkową

Rodzic, który z myślą o przyszłości dziecka przelewa pieniądze bezpośrednio na konto dewelopera, może stracić prawo do zwolnienia z podatku od darowizny. Choć intencje są jasne, a sądy często stają po stronie podatników, urząd skarbowy w Warszawie i w całym kraju konsekwentnie odmawia uznania takiego przelewu za udokumentowaną darowiznę. Spór ten nabiera szczególnego znaczenia w stolicy, gdzie według danych rynkowych co trzecia młoda para korzysta z pomocy rodziców przy zakupie mieszkania.

Jak wygląda pułapka podatkowa?

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny – tzw. grupa zerowa – przysługuje pod warunkiem udokumentowania, że pieniądze faktycznie trafiły na rachunek obdarowanego. Gdy darczyńca płaci nie bezpośrednio dziecku, lecz jego wierzycielowi – najczęściej deweloperowi – formalnie środki nigdy nie przechodzą przez konto osoby obdarowanej, mimo że cel darowizny jest oczywisty dla wszystkich stron transakcji.

W Warszawie, gdzie średnia cena mieszkania od dewelopera przekracza 800 tys. zł, ryzyko finansowe jest ogromne. Decyzja odmawiająca zwolnienia oznacza konieczność zapłaty podatku według stawek od 3% do 12% w zależności od kwoty – w przypadku wkładu własnego rzędu 200 tys. zł może to być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych do zapłaty.

Sądy vs. urzędy – trwa wojna o interpretację przepisów

Sądy administracyjne w wielu wyrokach uznają, że przelew na konto wierzyciela obdarowanego może spełniać wymóg dokumentacyjny, jeśli z okoliczności jasno wynika związek z darowizną. Organy podatkowe stosują jednak znacznie surowsze podejście, opierając się na uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2023 roku, która pierwotnie dotyczyła wyłącznie darowizn przekazywanych w gotówce.

Rzecznik Praw Obywatelskich prof. Marcin Wiącek, którego kadencja kończyła się 23 lipca, 20 lipca skierował do Ministerstwa Finansów pismo, w którym ostro ocenił praktykę fiskusa:

Nie sposób zgodzić się z taką praktyką

prof. Marcin Wiącek, Rzecznik Praw Obywatelskich

Ministerstwo Finansów w piśmie z 11 marca 2026 roku nie zgodziło się na zmianę dotychczasowej linii interpretacyjnej, ale zapowiedziało analizę problemu. Cztery miesiące później RPO ponownie zapytał o wyniki – na razie resort nie udzielił odpowiedzi, a linia interpretacyjna fiskusa pozostaje bez zmian.

Jest wyjątek – ale działa tylko w specyficznych przypadkach

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w jednej z interpretacji zaaprobował sytuację, w której wpłaty trafiały na rachunek osoby trzeciej, ale na subkonto formalnie wyodrębnione dla konkretnego obdarowanego w ramach tego rachunku. W takim przypadku warunek udokumentowania darowizny uznano za spełniony.

Problem pojawia się, gdy pieniądze trafiają na zwykły, niewyodrębniony rachunek sprzedawcy, bez żadnego formalnego powiązania z konkretnym nabywcą. W praktyce warszawskich deweloperów takie subkonta są rzadkością – większość transakcji opiera się na jednym rachunku bankowym, co naraża rodziców na ryzyko podatkowe.

Jedyna bezpieczna ścieżka – dwuetapowy przelew

Rodzice planujący sfinansowanie zakupu mieszkania dziecka powinni dziś wybrać najbezpieczniejszą ścieżkę: najpierw przelewają środki na konto dziecka z jasnym tytułem wskazującym na darowiznę, a dopiero z tego konta dziecko samodzielnie płaci deweloperowi. Taki dwuetapowy przelew, choć wygląda na zbędną formalność, daje pewność spełnienia warunku dokumentacyjnego i zabezpiecza prawo do zwolnienia podatkowego.